FAQ sur le programme de protection des valeurs foncières
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Qu’est-ce que le programme de protection des valeurs foncières?
Le Programme de protection des valeurs foncières (PVF) découle de l’Initiative de la région de Port Hope et protège les propriétaires d’une région désignée (Zone du PVF) s’ils ont accusé une perte au moment de la vente ou de la location de leur propriété ou connu des difficultés au moment de renouveler leur prêt hypothécaire. La Zone du PVF comprend le quartier 1 de Port Hope en entier, une partie du quartier 2 de Port Hope et une petite partie du Sud-est de Clarington.
De quelle façon le pvf fonctionne-t-il? Dois-je m’inscrire pour être protégé?
Il n’est pas nécessaire de s’inscrire. Le Programme de PVF est là si vous en avez besoin.
Tout propriétaire situé dans la zone peut présenter une demande d’indemnisation s’il estime avoir subi une des pertes mentionnées précédemment en raison des plans ou des activités liés à l’Initiative de la région de Port Hope. En ce qui a trait à la perte résultant de la vente, vous devez présenter une demande d’indemnisation après que vous avez accepté une offre ferme (n’attendez que la vente ait été conclue pour le faire). Si l’analyse de la vente, effectuée dans le cadre du Programme de PVF, confirme que le projet a entraîné une perte, vous recevrez un paiement. En résumé, l’indemnisation du Programme de PVF concernant la perte résultant de la vente équivaut à la différence entre le montant auquel la propriété aurait été vendue si le projet n’avait pas eu une incidence sur sa valeur et le prix réel auquel elle a été vendue.
Comment déterminez-vous le prix auquel la propriété aurait dû être vendue?
Aussitôt qu’un propriétaire vend et qu’il présente une demande d’indemnisation, le Programme de PVF entreprend une évaluation indépendante et certifiée de la propriété, à ses frais. L’évaluation établit la juste valeur marchande de la propriété, c’est-à-dire le montant auquel la propriété aurait été vendue si le projet n’avait pas eu lieu.
Pour ce faire, l’évaluateur examine les ventes récentes de propriétés semblables qui sont éloignées des secteurs qui pourraient souffrir des répercussions liées au projet. À Port Hope, les régions potentiellement touchées comprennent les quartiers situés près des futurs sites de nettoyage de grande envergure, le long des voies de transport désignées dans le cadre du projet et près de la future installation de gestion à long terme des déchets. En ce qui a trait au projet de Port Granby, l’évaluateur examinerait les ventes récentes dans la grande région, à l’extérieur du hameau de Port Granby. Les propriétés de Cobourg sont également utilisées à titre comparatif dans le cadre du projet Port Hope.
Le personnel du Programme de PVF analyse minutieusement la mise en marché de la propriété ainsi que les facteurs plus généraux, régionaux et globaux qui influencent le marché, pour s’assurer qu'il n'y a pas d’autres facteurs, non liés au projet, qui pourraient avoir une incidence sur sa valeur. Si cette évaluation confirme le fait que le prix de vente était inférieur à la juste valeur marchande (valeur évaluée), qu’aucun autre facteur externe n’a influé sur la vente et que toutes les exigences en matière d’admissibilité au programme sont respectées, le Programme de PVF confirme une perte liée au projet et approuve l’indemnisation.
J’ai de la difficulté à vendre ma maison. Le programme de pvf peut-il m’aider?
Toutes les propriétés situées dans la zone sont couvertes par le Programme, mais celuici offre un service spécial d’évaluation préalable, qui vise à aider les propriétaires qui pourraient subir les effets directs du projet (circulation ou bruit accrus) avant qu’ils vendent. La raison étant que les vendeurs de propriétés situées très près de futurs grands sites de nettoyage, de voies de transport désignées dans le cadre du projet ou d’une future installation de gestion à long terme des déchets pourraient avoir de la difficulté à vendre et avoir besoin d’une aide spéciale pour attirer des acheteurs.
Toutes les évaluations préalables prévues dans le cadre du Programme de PVF sont menées par un évaluateur indépendant, certifié par l’Institut canadien des évaluateurs, aux frais de l’Initiative de la région de Port Hope. Le rapport d’évaluation établit la valeur actuelle et « non influencée » de la propriété (comme si le projet n’existait pas) et ce que le prix de vente devrait être.
Les évaluations préalables aident ces vendeurs à mettre leurs propriétés sur le marché de manière concurrentielle en réduisant peu à peu le prix courant jusqu’à ce que la propriété se vende. Comme les propriétaires savent à l’avance de quel ordre sera l’indemnisation du Programme de PVF au moment où ils vendront leur propriété — juste valeur marchande évaluée, moins le prix de vente — ils peuvent, avec l'aide de leur courtier immobilier, prendre des mesures énergiques pour vendre la propriété jusqu’à ce qu'ils trouvent un acheteur intéressé.
Les évaluations préalables sont entièrement volontaires et conçues pour les vendeurs motivés. Pour être admissible à une évaluation préalable, la propriété doit être située dans une région directement touchée par le projet et doit avoir été affichée de manière continue sur le marché libre pendant au moins une fois et demi le nombre moyen de jours de marché relatif au mois d’inscription (les courtiers immobiliers et les responsables du Programme de PVF peuvent fournir cette statistique). En outre, le propriétaire doit avoir réduit le prix au moins une fois au cours de la période d’inscription et être prêt à le réduire à nouveau advenant que la valeur évaluée soit supérieure au prix courant.
À ce jour, tout vendeur qui a reçu une évaluation préalable et travaillé avec son courtier immobilier et le personnel du Programme de PVF comme nous l’avons indiqué a réussi à vendre sa propriété et a reçu l’indemnisation.
Est-ce que toutes les propriétés situées dans la zone du programme de pvf sont touchés?
Non. En fait, la plupart des propriétés de Port Hope et du Sud-est de Clarington se vendent normalement, et on ne s’attend pas à ce qu’elles subissent les effets de l’Initiative de la région de Port Hope. La Zone du PVF est une vaste région (92 km2) qui offre une protection. L’existence de la Zone ne signifie pas que les propriétés qui sont situées à l’intérieur de celleci subissent nécessairement les contrecoups des projets.
Depuis 2001, le Programme de PVF a surveillé minutieusement le marché de l’immobilier local, en le comparant aux régions de contrôle qui, dans le cas de Port Hope, sont Cobourg et le canton de Hamilton et, dans le cas du projet Port Granby, le Sud-est de Clarington (à l’extérieur de la Zone du PVF), le canton de Hamilton et des parties du quartier 2 de Port Hope. Le personnel du Programme recueille et analyse, de manière continue, des données sur les activités de vente, les prix et la durée moyenne de vente des propriétés à Cobourg et à Port Hope.
Cette analyse a démontré que, à ce jour, le marché global de Port Hope fonctionne comme il le fait depuis dix ans.
En d’autres termes, comparé à Cobourg, où le marché n’est pas susceptible d’être influencé par le projet, le marché immobilier de Port Hope ne semble toujours pas éprouvé par le projet.
À Port Hope, les pertes liées à la vente de propriétés situées près d’activités qui seront menées dans le cadre du projet, comme les sites de nettoyage de grande taille, ont été validées, et une indemnisation du Programme de PVF a été payée. La surveillance continue du marché par le Programme de PVF révélera si des changements ont lieu. Si, par exemple, le marché local est davantage touché au cours de la phase 2, au moment où commencent l’excavation et le transport des déchets, le Programme de PVF reconnaîtra ce fait et protégera les propriétaires contre les pertes qui peuvent en découler. De façon semblable, le Programme de PVF réagit aux effets temporaires et négatifs sur le marché immobilier de Port Hope qui peuvent découler d’une vaste couverture médiatique défavorable. Le cas échéant, lorsqu'une demande est présentée, les responsables du Programme de PVF suggèrent à l’évaluateur d’utiliser les ventes de Cobourg pour établir la juste valeur marchande des propriétés du quartier 1 de Port Hope.
Qu’advient-il si je ne suis pas satisfait de la décision concernant la demande d’indemnisation?
Le Programme de PVF comprend un processus d’appel sans frais à deux étapes pour tous les demandeurs. La première étape est une audience de médiation, entendue par un médiateur indépendant et certifié. Si on ne peut conclure une entente coopérative à cette étape, le demandeur peut demander que l'on procède à l’arbitrage, qui entraînera une décision imposée par un agent d’indemnisation du Programme de PVF. Les agents d’indemnisation sont des citoyens locaux qui ont été nommés par la municipalité de Port Hope ou de Clarington et par le gouvernement du Canada pour entendre les appels de PVF.
Combien de demandes avez-vous reçues et combien d’entre elles avez-vous approuvées?
En janvier 2011, le Programme de PVF avait reçu 33 demandes — 28 pour le projet Port Hope et cinq pour le projet Port Granby. À Port Hope, 20 demandeurs ont été approuvés ou ont reçu une indemnisation; huit demandes ont été rejetées ou sont en suspens. À Port Granby, cinq demandes ont été approuvées. Le total des indemnisations approuvées à ce jour est d’environ 1,3 million de dollars.
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Pour plus d'information, communiquez avec l’Initiative de la région de Port Hope au 115 Toronto Road, Port Hope (Ontario) L1A 3S4.
Téléphone 905-885-0291
Télécopieur 905-885-9344
Courriel pvpinfo@phai.ca